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房企转型 能否挨过这个冬天

更新时间: 2016-11-10 10:56来源: 腾讯 分享到:
“930”新政以来,除了成交量明显下滑以外,更让开发商头疼的是主管部门的约谈。约谈内容主要是对以往要求的规范行为进行进一步强调,对一直以来开发商惯用的虚假夸大宣传、散布涨价信息、通过排号向买房人收取定金、捂盘惜售等行为都将进行规范和惩罚。

  “930”新政以来,除了成交量明显下滑以外,更让开发商头疼的是主管部门的约谈。约谈内容主要是对以往要求的规范行为进行进一步强调,对一直以来开发商惯用的虚假夸大宣传、散布涨价信息、通过排号向买房人收取定金、捂盘惜售等行为都将进行规范和惩罚。这一切都让楼市率先感受到了凛冬将至的寒冷。

  在中国楼市的历史中,每次调控寒冬的到来,都会有房企被淘汰掉。现在的恒大、雅居乐、佳兆业等巨无霸房企也都曾遭遇过资金链断裂、险些破产的困难时刻。前车之鉴加上多年来屡经调控的经验,使得开发商们在调控新政面前显得早有准备,此时更是各显神通,纷纷开始向新的风口布局,通过改名、引入新的合作伙伴等方式谋求转型。

  转型已成为房企“新时尚”

  10月以来,楼市逐渐降温直接导致记者的朋友圈也降温不少。业内人士们不再发各自楼盘的广告,也很难再看见售楼处人山人海的九宫格照片,取而代之的是晒新茶具和旅行的照片。然而,这样的小清新仅仅持续了不到一个月,地产朋友圈的主题就变成了各式各样的发布会、更名会、论坛,只有一个共同主题:转型!

  11月1日,“北京华美乔戈里实业发展有限公司”(K2地产)正式更名为“石榴置业集团股份有限公司”(简称“石榴集团”)。如果你没有听说过华美乔戈里,那么它另一个名字你一定听过,K2地产;如果连K2地产都没有听过,那么你一定接到过他们的街边小广告。

  作为一家民营房企,石榴集团(原K2地产)2015年销售额突破了150亿元人民币,总资产达到了400亿元。在众多中小房企中,也算是佼佼者了。但最近一年多以来,石榴集团在土地市场却屡屡受挫,先是在郑州成功拍地后,因违规被判退出;而后在南京缴纳了数十亿元的保证金,参与了10块土地的拍卖,结果全未中标,拿地难、地价高成了当前众多中小房企的一致难题。于是公开更名为石榴集团的同时,也向外界表示不再仅仅是地产公司,而是融合了“科技+金融+地产”的商业模式。

  对此,石榴集团总裁桑春华认为,地产等重资产遭遇冷空气的同时,国家将科技创新摆在了经济发展的核心位置,石榴集团借机将业务拓展至“科技+金融+地产”三足并举,除了传统地产业务外,其他两块也已有序展开。他举例表示,除了传统的地产业务布局,石榴集团已经打造了自身旗下的竹海科技作为创新、创业服务公司;在金融板块,石榴集团旗下的沃克邦基金,则专注于高科技领域快速成长企业的投资及投资管理服务。

  今年以来,一线城市房价呈过快上涨态势,楼面价也普遍上涨,摊薄了企业利润,传统的开发模式难以为继。新一轮调控下,房企盈利空间再度受阻,转型成为了大部分房企的选择。

  除了石榴集团以外,新华联也正式更名为“新华联文化旅游发展股份有限公司”,全面展开对文化旅游版图的布局,“文旅+金融+地产”的战略定位逐渐清晰。据了解,新华联已经花大力气拿下了韩国济州岛博彩业牌照,并在济州岛投资项目。

  环京区域“大地主”荣盛发展也在上周宣布转型,确立了大地产、大健康、大金融+X(互联网等新兴产业战略)为代表的3+X战略,公司形态也将从单纯的房地产开发商转变为更为多元化的运营商。

  纵观上市房企,A股136家房企中,目前已有15家房企停牌筹划重大事项,部分房企公布的重大事项预案显示,多数均为转型事宜。此外,除了中小房企以外,不少大型房企也在探索转型。万科正在启动物业管理的新模式,探索商业地产、养老地产、物流地产等细分专业化领域;恒大集团则转型进军金融、互联网、文化、健康等多个领域;保利开始做文化地产项目,投资管理影院、演出与剧院、艺术品等;世茂房地产加强了对投资性物业的运营管理,还涉足教育领域;葛洲坝地产则发布“5G科技”,向节能减排、绿色地产靠近……

  同时,华业、金茂、京投等品牌房企都不约而同步入转型行列,开启多元化发展道路,为企业业绩增长提供新方向。

  高价地项目做加法 引入合作方

  除了战略上做加法,向科技、互联网、金融等方面转型外,在一些高价地块上,开发商也频频尝试做加法,引入更多合作伙伴,分担风险,共同开发。

  上周末,上海新江湾城项目正式以“上海院子”为名向公众公布,并邀请了章子怡、孙红雷来助阵。有趣的是,这块地曾是当时的上海地王,由信达地产出资72.99亿元,击败了泰禾等十余家房企后购得。但一年后,信达却引入了泰禾,并由泰禾将该地块打造为院子系产品。从彼时的竞争者到合作者,泰禾和信达达成联姻仅仅用了两个月的时间。

  不仅如此,目前除了合肥和上海顾村地王,其余5宗地块信达地产也全部引入了合作方进行操盘,其合作伙伴包括金茂、泰禾、滨江、融创等。

  楼市降温,土地降温,随之而来的问题是,高价地如何消化。转让股权、合作开发、分散风险,就成为大多数“地王”的选择。

  10月18日,绿城杭州潮鸣项目宣布将引入建发地产,建发股权占比30%,绿城则负责项目操盘、管控。

  10月28日,融侨集团股份有限公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司,就合肥融侨悦府项目签署战略合作协议。

  11月1日,文一地产方面透露,其与合肥万科于10月31日就肥东FD16-12项目签订合作开发协议。

  这样的“做加法”似乎还只是开始,数据显示,前期全国200多宗“地王”中,目前已有超过30%出现或者在酝酿股权调整。

  转型并非坦途 不少房企曾因“涉矿”亏损

  虽然开发商们在调控后的第一时间就开启了转型的尝试,无论是集团战略的加法还是具体到地王项目的加法,都是为了分担风险,寻找新的盈利风口。然而,往往事与愿违,历史上不乏房企匆匆转型失败的案例。

  2010年楼市遭遇“史上最严调控”,当时不少房企都将当时蓬勃发展的矿业作为房企转型的利润增长点。那段时间,房企收购矿业公司的公告被频频发出。包括天业股份、华业地产(华业东方玫瑰)、中弘股份等涉矿的上市房企,也成为资本市场的追捧对象,涨幅远超矿业股。

  兰德咨询的统计曾显示,最高峰时,全国有41家房企涉足矿业投资,其中上市公司26家,包括华业地产、中弘股份、万方发展、新湖中宝、莱茵置业、上海建工等。这些房企大多是2010-2012年转型进入矿业,而投资的主要方向则为煤炭、有色金属和新能源。

  “以北京为代表的一线城市,土地价格越来越高,而中小房企资金量有限,无法在产品研发、融资能力上与大型品牌房企竞争。特别是近几年北京的土地市场,几乎难再见到中小型的开发企业。而不拿地则意味着将被行业淘汰。于是,趁着手头还有资金,前几年一些中小房企开始琢磨转型,就如同现在房企都在转型做金融、做互联网一样,那时都是争着转型做矿业。”兰德咨询总裁宋延庆表示。

  但最终,随着矿业的衰落,很多房企的转型尝试都以失败告终,运气好的没有盈利,差一点的甚至亏损连连。以上市公司中润资源为例,它原叫中润地产,在2011年改名中润资源“脱房”入矿,显示中润地产转型矿业的决心。然而,转型之路并不平坦。2014年公司业绩亏损就达到2亿元左右,同比由盈转亏。

  转型需谨慎 跨行更需谨慎

  不难看出,转型之路并非看上去那么美,尤其是在行业低迷期转型更需谨慎。

  易居中国房地产分析师严跃进表示,很多房企转型失败,说明转型是有风险的。在转型不成功的情况下,也容易把企业经营拖入死胡同。“毕竟从投资的角度看,资金运用也是有一个机会成本的。”严跃进认为,上市房企转型路径一般有三种。第一是高回报项目,比如白酒、矿业等行业;第二是转型低成本项目,比如搭建互联网+的理财平台;第三是积极做城市运营等准地产业务,相对降低转型的成本。

  北青报记者统计今年以来中小房企转型案例发现,当前房企的转型大多数都以坚持地产为主业,向与地产息息相关的产业转型,比如像金融产品转型。众所周知,房地产作为资金密集型产业,与金融密切相关。即便是像科技企业转型,也多以孵化器、产业地产为主。很少有房企主动剥离地产业务,完全转型的。这也说明房企虽然尝试转型科技、体育、互联网、医疗、养老等,但依旧看好地产的前景。

  业内人士同时也提醒,新一轮房地产调控下,房企盈利难度进一步提升,转型已是大势所趋。但转型需要慎重,转型顺利将推动业绩指标改善,反之也可能成为累赘。

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