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活水”与新生:溯源房企金融逻辑

更新时间: 2016-11-05 16:48来源: 和讯网 分享到:
在新一轮楼市调控降临的情况下,与金融的联姻,更显房企的融资优势。分析认为,“地产金融化”进入了下半场逻辑,由相互博弈将转为相互匹配。

  在新一轮楼市调控降临的情况下,与金融的联姻,更显房企的融资优势。分析认为,“地产金融化”进入了下半场逻辑,由相互博弈将转为相互匹配。地产商要认真去解构地产的金融逻辑;金融资本要认真管住资本的欲望,让预期回归理性。

  近年来,房地产企业对金融领域的布局渐成风气。中小型房企纷纷布局银行、基金、证券、保险等领域,意图获得更好的资金渠道。一些大型企业如恒大、绿地等,则打起“全金融牌照”的主意,拟将金融板块作为新的业务增长点。

  恒大、绿地、阳光城、正荣等企业今年均在金融领域有实质性动作。分析人士指出,随着房地产业利润渐薄、融资难度加大,以及楼市调控收紧,房企对金融领域的布局还将持续。

  值得注意的是,以险资为代表,金融资本同样在强势介入房地产业,甚至使后者显得颇为被动。二者的互相渗透,将使房地产企业的金融属性愈加强化。主流观点认为,这还将助推整个行业的整合和分化大势。

  房企“金融局”

  今年以来,房地产企业在金融领域的布局,动作十分频繁。

  9月20日,绿地金融宣布成立绿地(亚洲)证券,打造绿地在境外的国际化资管平台,并拟发起设立境外房地产基金(境外REITs)。

  8月21日,阳光控股有限公司以19.48亿谢克尔(约合人民币34亿元)的交易对价,正式签约收购以色列保险和金融服务公司——凤凰控股有限公司(Phoenix Holdings Ltd.)52.3%股权。

  8月,华侨城和正荣两家房企入股渤海证券,分别以9.14%和3.11%的持股比例位列第三和第八大股东。

  今年2月至4月,恒大通过多次买入的方式增持盛京银行股份,并成为第一大股东。此后虽有所减持,但仍维持该地位。

  最近几年,国内房企对金融产业的布局已成大趋势。万科、恒大、泛海等房企,是较早布局金融业的一批企业,涉足银行、基金、保险等领域。其他房企中,闽系的泰禾、旭辉、阳光城、正荣;国资房企中的绿地、鲁能、华润、远洋、越秀;以及民企金地、复地、金科、新华联等均有布局,并以银行业为主。

  此外,万达、凯德等企业,还涉足当下较为流行的互联网金融领域。

  同策机构研究中心总监张宏伟认为,房企大规模布局金融业,一方面是在房地产业利润率逐年下降的情况下,谋求较高投资回报;另一方面则通过“大金融”的战略布局,提供融资便利,降低房地产业务的融资成本。

  此外,对于房企的一些转型业务,如商业地产、养老地产、物业管理等来说,金融业均可提供较大帮助。

  具体而言,对不同细分领域的布局,意义并不一致。分析指出,银行、保险业的资金规模大、成本低,其对企业融资大有裨益;基金是企业“轻资产”战略的利器,“地产+基金”模式曾被凯德置地和美国普洛斯成功实践过;证券业与资本市场联系紧密;互联网金融则被认为是新兴“风口”,前景广阔。

  时代之选

  从全球范围来看,房企对金融业的布局是大趋势。在中国深耕多年的新加坡房企凯德置地,是较早涉足金融业的企业之一,旗下拥有多个房地产基金。港资房企涉足金融业的比例同样较高。

  中国房地产界也较早尝试过房地产金融,2010年亦曾被称作“地产基金元年”,但由于政策限制、市场不成熟等多方因素影响,进展一直较为缓慢。

  如今房地产企业大规模涉足金融业,被认为有着深刻的行业背景。

  过去这些年,房地产企业对融资的需求发生较大变化。在2010年“国十条”出台之后,银行渠道的融资逐渐受到控制,很多房企(尤其是民企)求诸信托。尽管资金成本高达两位数,但彼时较高的收益率仍可覆盖上述成本。

  近几年,由于成本较高,信托渠道逐渐被放弃。银行、债券的资金流向虽然容易受到政策监管,但毕竟成本低,容易受到青睐。尤其在新一轮楼市调控降临的情况下,与金融的联姻,更显房企的融资优势。

  金融业作为新的业务板块的作用,则体现在企业战略需求层面。

  以保险业为例,根据华泰证券的报告,2015年中国居民将资产的63%配置在不动产领域,继续提升该比重的空间不大。反之,在“资产荒”时代,居民倾向于在有价证券中配置资产。相比保险、债券、基金等收益率等下行,保险成为主要的渠道。

  官方数据显示,我国保费收入从2005年的4927亿元增长到2015年的24283亿元,增长近4倍,复合增长率为17%。加之城镇化、老龄化进程加快,该项产业的前景被普遍看好。

  据悉,恒大、泰禾、新城控股、阳光城、金地、新华联等房企都设立了保险公司,另有部分房企在寻求保险业牌照。

  就整个金融领域而言,除恒大、绿地等外,像正荣等中型房企也在谋求“大金融”布局。正荣集团总裁黄仙枝曾向21世纪经济报道记者表示,“地产的开发建设最终只是一个物质载体,‘房地产+金融’会成为未来企业发展的主流路径。因此,对于金融资源掌握的多少,运作的熟练程度,将决定房企未来的发展空间。”

  融合与分化

  事实上,房企布局金融业并非只是单向行为。最近几年,以险资为代表的金融资本也在加速布局房地产,且被视为“门口的野蛮人”。

  自2014年以来,安邦保险、阳光保险、国华人寿、前海人寿、泰康保险等险资纷纷在二级市场举牌房企,“中枪者”有万科、金地、远洋、保利、首开、华侨城、金融街等。引发巨大关注的“万宝之争”持续至今,仍未尘埃落定。

  险资对房地产的配置,同样有着不可忽视的政策背景。2014年2月19日,保监会发布了《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》,要求权益类资产、不动产类资产的账面余额要不高于保险公司上季末总资产的30%,将保险公司的权益投资、地产投资的上限提升至30%。

  有统计显示,保险公司对不动产的配置比例,尚不足10%,因此金融资本的进击恐还将持续。

  佰士信资本董事长陈方勇指出,在这种大背景下,“地产金融化”进入了下半场逻辑,由相互博弈将转为相互匹配。地产商要认真去解构地产的金融逻辑;金融资本要认真管住资本的欲望,让预期回归理性。

  陈方勇认为,房地产业将进入以资产证券化为引擎的房地产大资产管理时代。这个时代共有四个“风口”:“不良”资产收购、城市更新、资产管理和资产证券化。

  与此同时,房地产业本身的分化过程,也将随着金融资本的介入而加速。

  “金融资本更青睐规模、模式、布局等各方面都比较优质的房企,不会注入小型房企。这样一来,‘强者恒强’的局面就会被强化。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,房地产业的分化,也在引导金融资本流向。

  他还认为,这些资本的注入极大增强了大型房企的并购实力。在房地产市场进入到下行周期之时,将对“并购潮”起到较大助力作用。

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