楼市的“狼”又来了

时间:2016-11-03 来源:和讯网
 

房产政策密集出台之后,短期谁都知道会降温。可是,大家最关心的是,降温之后的房价走势。现在想买房的人,可以松一口气了,至少房价飙升暂时告一段落,但也不敢掉以轻心,找买点成为下一阶段的重点工作。

  房产政策密集出台之后,短期谁都知道会降温。可是,大家最关心的是,降温之后的房价走势。现在想买房的人,可以松一口气了,至少房价飙升暂时告一段落,但也不敢掉以轻心,找买点成为下一阶段的重点工作;卖房的人的确被当头一棒,很多人都知道会有这么一天,但当这一天到来之时,还是会大脑错乱一阵。

  要预知未来,需要先了解历史。我们就先看看近些年来房地产市场的走势,从中寻找规律。

  我国房价的快速上涨始于2005年,以北京的新建住宅价格指数为例,从2005年至今共经历了四轮上涨周期,呈现显著的周期性特征,先是一轮上涨,然后受到各种经济或者政策的制约,出现缓慢微跌,然后又开始新一轮上涨,周而复始。

  第一轮房价周期在2006年至2008年,2006、2007年,美国经济正处于次贷危机前的房价泡沫顶峰,我国出口快速增长,经济增速高达两位数,加上A股也处于泡沫巅峰期,各种有利因素推动房价快速上涨。但是紧接着美国爆发次贷危机,我国出口增幅下降,经济增速放缓,2008年四季度经济增速从年初的11.5%降到7.1%。经济增速下降意味着收入的放缓,房价的支撑力开始动摇,2008年房价全年下跌10%左右。

  为应对发达国家金融危机对我国的冲击,“四万亿”刺激政策出台,2009年房价立竿见影,止跌回升当年上涨40%以上,并在2010年继续上涨20%。房价过快上涨加上通胀的抬升,促使央行开始收紧贷款和房贷政策,北京在2011年初开始执行非京户籍人纳税、社保满五年的限购政策。祭出“限购”这一杀手锏调控措施,随之成为一线城市的标配。严厉的限购措施,再加前期涨幅过大,北京房价在2011年限购之后小幅下跌,跌幅10%左右。

  接下来一轮的周期也持续三年:2012-2014年。限购政策对北京房价的限制作用仅维持了1年,在大量人口涌入的刚需之下,北京房价在2012年上半年止跌回升,并且在当年6月和7月连续两次降息的推动之下,房价开始新一轮快速上涨,一直持续到2013年底,此轮上涨房价涨幅达30%至40%,进入2014年成交逐渐冷却,房价上涨乏力,出现小幅下跌。此次为市场自然调节行为,跌幅较小,仅为6%左右。

  最近一轮周期从去年,也就是2015年开始启动。央行持续的降准降息,显著提升了居民购买力,引发了居民加杠杆的热潮。2014年11月央行降息不仅开启了股市的牛市脚步,也启动了房地产市场新一轮小周期。央行在2015年5次降息,力度之大前所未有,5年期以上贷款利率降到了4.90%,较2014年下降165个基点,且为我国历史最低值,这直接降低了居民还贷成本,提升了加杠杆能力,促进了房地产市场的火爆,并且在房价一路上涨的过程中,购房者的恐慌心理暴露无遗,都尽可能放大杠杆甚至用首付贷去购买房子,这种反馈循环促进了房价更快上涨。这轮北京等一线城市的房价涨幅惊人,在不到两年内高达40%至50%,而且这是在房价基数已经很高的前提下的快速上涨,全市平均单价涨幅超过1万,更是历史最高水平。

  按三年一小周期的规律,这轮房价上涨时间已接近两年,涨幅也为历次最高水平。因此,很多人认为此轮房价的上涨应已接近尾声,按两年大涨一年小跌的规律,明年或将是小跌的一年。

  不过,有一点需要注意,也是本轮房价上涨与之前的不同之处:这轮房价上涨与三、四线城市并没有太大关系。这说明经济和人口流入仍是决定房价上涨的基本要素。鉴于贷款利率已降至历史低位,再降息刺激房价的空间极为有限,这轮房价上涨过程中居民杠杆也快速上升甚至接近发达国家水平,房价绝对值已处于较高水平,在收入增长放缓情况下居民承受房贷的能力也接近了极限,加上我国城市人均住房面积也已达33平方米以上,全国范围内实现了住房的供需平衡,因此未来房价即使再上涨,也很可能只是结构性的。

  都说泡沫泡沫,说多了谁都不信了,可往往这个时候,“狼”真的来了。

  我们并不是表达房价即将下跌的观点,只是告诉大家,接下来的房产投资,要谨慎看待,要谨慎选择。

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